核心提示：如何采取一系列有效的审核手段，保质保量地完成对房地产企业土地增值税清算审核，对防止税款流失、提高土地和房地产领域税收征管质效，促进房地产市场健康、稳定发展意义重大。

作者 唐晓东 卿云 康楠

土地增值税覆盖面广，税制要素复杂，对财政收入贡献大，征收管理难。如何采取一系列有效的审核手段，保质保量地完成对房地产企业土地增值税清算审核，对防止税款流失、提高土地和房地产领域税收征管质效，促进房地产市场健康、稳定发展意义重大。

一、存在的主要问题

开发成本审核的“困境”。房地产项目开发成本，是影响土地增值税清算审核质效的主要方面。一方面，房地产企业通过多开建安发票虚增开发成本。房地产企业通过缴纳少量流转税金及附加，可以逃避税率达30%甚至更高的土地增值税。巨大的利益是房地产企业虚开建安发票的动机。另一方面，房地产企业利用关联方承包工程虚增开发成本。房地产企业将项目承包给关联企业，通过与关联企业订立虚假合同、抬高工程结算价格、虚开建安发票等形式，达到虚增成本、少缴土地增值税的目的。此外，甲方的原材料重复入账虚增开发成本、以期间费用虚增开发成本等问题，也增加了对房地产项目开发成本的清算审核难度。

信息不对称的“困境”。土地增值税清算是对房地产项目开发全流程的“大总结”。因此，税务机关清算审核的过程，也是对房地产项目开发集中管控的过程。从土地获取、征地拆迁，到规划设计、前期勘察；从工程招标、工程建设，到工程管理、材料采购；从项目结算，到房产销售，均须税务机关通过有效的信息收集、甄别和筛选，实现对项目收入和成本的******审核。此外，与规划部门、国土部门、房管部门和发改部门，甚至勘察、工程造价审查等机构的配合密不可分。在实际工作中，各部门之间联动治税机制尚未建立，房地产项目相关信息共享机制有待健全，税务机关往往“单打独斗”，靠一己之力进行土地增值税清算审核。此外，由于各部门信息统计口径不统一、关联信息间勾稽程度不高等原因，税务机关辗转获取的信息有成为无效信息的可能，难以为房地产项目收入和成本审核提供有效参考。信息不对称问题是土地增值税清算审核质效提升的桎梏。

审核手段弱化的“困境”。土地增值税清算审核具有业务复杂、技术要求高的特点。一方面，基层税务机关事务繁杂，存在人少事多的矛盾。加之部分税收管理员的业务技能亟待提高等问题，造成审核力量不足、审核质量不高、土地增值税税负偏低。通常而言，税务人员从受理一个常规房地产项目，到完成清算审核，耗时约半个月。若该项目的建筑规模较大或遗留的疑难问题较多，则审核时间更长，难以满足当前房地产热潮下的现实需要。另一方面，税务机关主要对清算资料进行符合性审查，工作停留在“就账审账、就发票审发票和就资料审资料”的阶段，对房地产项目收入和成本的真实性缺乏有效监督，传统的“以票管税”模式，可能伴随较大的税收执法风险。

二、改进建议及措施

依托“综合治税”，形成清算审核合力。建立综合治税清算审核机制。结合房地产项目拍地、立项、报规、报建、竣工验收、预售和办分户产权证等开发流程，强化与住建、国土和规划等政府职能部门的配合，推动房地产项目一体化、社会化管理。完善部门间涉税信息传递制度。充分利用从相关部门获取的涉税信息，验证房地产企业纳税申报的真实性、合理性。探索建立部门间联动机制。根据各地综合治税平台的建设情况，在报建、工程造价和开发成本专项认证等专业性较强的清算审核中，积极寻求建设、发改和审计等部门的支持，获取各监管职能部门的专项认证信息，提高清算审核质效。

加强前端管控，完善成本备案制度。采取源头推广方式，在房地产项目立项或开发之初，宣传土地增值税清算的相关政策和要求，引导房地产企业尽早了解土地增值税的清算流程和模式，及时按清算要求准备资料。既可规范房地产企业内部管理，又缩短了后期资料准备时间。同时，在企业清算过程中，对土地增值税相关政策进行说明，并指导应用。将税企在政策方面的主要争议，从税务审核阶段前移至企业清算阶段，也让税务人员提前了解房地产项目，为******审核打下基础。加强对达到清算条件的房地产项目土地增值额的评估，对土地增值额高、销售回款良好的企业，进一步加大土地增值税预征力度，使预征税款更加接近实际税负水平，确保税款及时、足额入库。利用金税三期系统强化房地产项目信息采集的契机，建立健全房地产数据采集机制，在对房地产项目的开工时间、竣工时间、预售时间、工程预算和工程造价等信息进行*********采集的同时，要求房地产企业定期就所有发生的成本费用向税务机关备案，为开发成本清算、审核提供有力保障。

注重队伍建设，培养复合清算人才。针对土地增值税清算审核工作专业性强、业务面广和精细化程度高的特点，探索建立清算审核专业税务所或专项工作组，并有计划、有针对性地培养专业人才。定期组织税务人员进行税法、会计和审计等知识和技能的培训，分专题、分类别对全系统清算审核专业人才开展实用审核政策和审核技巧讲解，提升税务人员清算审核技能。邀请具有建造审查资质的人员，针对土地增值税清算审核过程中可能存在的风险点、难点，对税务人员开展专题培训，打造复合型队伍。